A proteção dos compradores de imóveis em Portugal foi recentemente reforçada pelo sistema judicial.

O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) de Portugal emitiu uma decisão significativa no campo do direito dos contratos, especificamente sobre contratos - promessa de compra e venda de imóveis. A decisão abordou questões essenciais relacionadas à execução e ao não cumprimento desses contratos, reafirmando a proteção dos compradores (Processo: 3283/17.3T8STR-B.E1.S, Relator: Fernando Baptista).

O caso envolveu compradores que, após o não cumprimento por parte do vendedor, alegaram não ter recebido a posse dos imóveis conforme acordado no contrato-promessa. Isso resultou em uma ação judicial para garantir o direito de retenção e compensação pelos danos sofridos.

Direito de Retenção

O STJ reiterou que o direito de retenção é aplicável a todos os terceiros, funcionando como uma garantia real que persiste até a realização pública da venda do imóvel. A decisão destacou que esse direito se estende ao produto da venda, conferindo aos compradores preferência no pagamento sobre outros credores.

Qualidade de Consumidores

O tribunal analisou a qualidade dos compradores promitentes, concluindo que, embora não sejam consumidores típicos (pois os imóveis não eram destinados à habitação própria e permanente), ainda assim possuíam direitos devido à sua posição de hipossuficiência resultante do contrato - promessa. Esta interpretação ampliou a proteção oferecida aos compradores, independentemente do uso pretendido para o imóvel.

Execução do Contrato - Promessa

A decisão sublinhou a necessidade de uma entrega efetiva para estabelecer a posse, enfatizando que uma entrega meramente simbólica (como a entrega de chaves) não é suficiente para caracterizar a posse. O tribunal exigiu a comprovação de uma posse real e contínua, rejeitando tentativas de simulação de cumprimento.

Incumprimento e Compensação

O STJ determinou que o não cumprimento por parte do vendedor promitente resulta em um crédito equivalente ao valor dos imóveis na data de mora. Esse crédito é protegido pelo direito de retenção, permitindo aos compradores promitentes reter o imóvel até a completa satisfação de seu crédito.

Esta decisão representa um marco significativo na jurisprudência portuguesa sobre contratos-promessa, fortalecendo a posição dos compradores e proporcionando maior segurança jurídica. As partes envolvidas em contratos dessa natureza devem considerar esta decisão ao avaliar a necessidade de medidas legais para proteger seus direitos contratuais